國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

 

　　特此公告。

 

　　                                                                                                  國家稅務總局

 

　　                                                                                               2016年3月31日

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　　納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法

 

　　第一條根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

 

　　第二條納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。

 

　　取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

 

　　納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

 

　　第三條一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

 

　　（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

 

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

 

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

 

　　第四條小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

 

　　（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

 

　　不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

　　（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

 

　　第五條納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

 

　　第六條納稅人出租不動產，按照本辦法規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

 

　　第七條預繳稅款的計算

 

　　（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

 

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

 

　　（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

 

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

 

　　（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

 

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

 

　　第八條其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

 

　　（一）出租住房：

 

　　應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

 

　　（二）出租非住房：

 

　　應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

 

　　第九條單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

 

　　第十條單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

 

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

 

　　第十一條小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。

 

　　其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

 

　　第十二條納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

 

　　第十三條納稅人出租不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

 

　　納稅人出租不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

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　　解讀

 

　　關于《國家稅務總局關于<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》的解讀

 

　　一、背景和目的

 

　　經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，由繳納營業稅改為繳納增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和現行增值稅有關規定，國家稅務總局發布了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，明確納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理問題。

 

　　二、適用范圍

 

　　納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，適用本辦法。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

 

　　三、主要內容

 

　　（一）細化政策要求：按照不動產的取得時間、納稅人類別、不動產地點等，分別對納稅人以經營租賃方式出租不動產如何預繳稅款、如何申報納稅，作了進一步細化明確。

 

　　（二）明確了納稅人應預繳稅款的計算公式：按照納稅人適用的計稅方法、不動產類型等，明確了如何計算應預繳稅款。

 

　　（三）明確已預繳稅款抵減及憑證要求：單位和個體工商戶出租不動產，在不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，允許在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為依據。

 

　　（四）明確了其他個人出租不動產應納稅額的計算及申報繳納問題：區分住房和非住房，明確了其他個人出租不動產應納稅款的計算公式，并明確其他個人出租不動產，應向不動產所在地地稅機關申報繳納增值稅。

 

　　（五）明確了發票問題：小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

 

　　文章來源：國家稅務總局辦公廳