物流園區探索

　　

　　租賃經營

　　

　　物流倉儲設施的經營管理活動都包含著租賃關系，專業倉儲設施出租人的角色已經形成一定氣候！

　　

　　經過最近十幾年的快速發展，我國物流地產行業已經取得了突飛猛進的變化。整個行業的社會化和專業化水平得到了很大的提高，除了自建自用類型的物流倉儲設施之外，其他絕大多數物流倉儲設施的經營管理活動都包含著租賃關系，專業的物流倉儲設施出租人的角色已經形成一定氣候。同時，越來越多的制造商、流通商和第三方物流企業也逐步摒棄了過去那種傳統的自建自用物流倉儲設施的發展模式，而是開始通過租賃的方式來滿足自身對于物流倉儲設施的需要。

　　

　　同時我們也應該注意到，物流地產租賃經營管理是豐樹、安博、嘉民、麥格理、平安不動產、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數專業物流地產商的主流經營管理模式。

　　

　　也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業、流通企業和第三方物流企業滿足物流倉儲設施需求的重要方式。可見，租賃經營管理已經成為物流地產行業的一種重要經營管理模式，值得我們去認真研究。

　　
　　？什么是物流地產的租賃經營?管理？

　　

　　物流地產租賃經營管理是指出租人出租物流倉儲設施以獲取經營收入，承租人租賃物流倉儲設施以滿足自身需求。

　　

　　雖然對于每一處物業的租賃關系來說，出租方和承租方的權利責任關系可能都各個不同。但是，為了便于掌握和理解，我們完全可以歸納總結出物流地產的租賃經營管理框架。所謂物流地產的租賃經營管理框架，就是指那些能夠概要性地反映出絕大多數物流地產項目中物流倉儲設施租賃經營管理的核心特質。

　　

　　概括而言，物流地產租賃經營管理模式的主要框架由五個方面的內容組成。一是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設施的界定（包括基本情況、用途、物業條件）；二是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設施的產權、抵押、轉讓及規劃用途的約定；三是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設施交付的約定；四是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設施租賃期限和租金支付的約定；五是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設施物業管理的約定。

　　

　　只要我們能夠真正掌握和理解了物流地產的租賃經營管理框架，就能夠準確地抓住物流地產租賃經營管理的重點要素，就能夠提綱挈領，科學合理地認識和處理各種復雜的物流地產租賃經營管理問題。

　　

　　正  文

　　

　　除了自建自用類型的物流倉儲設施之外，其他絕大多數物流倉儲設施的經營管理活動都包含著租賃關系，即出租人出租物流倉儲設施以獲取經營收入，承租人租賃物流倉儲設施以滿足自身需求。物流地產租賃經營管理框架概要性地反映了絕大多數物流地產項目中物流倉儲設施經營管理的核心特質。

　　

　　上圖為物流倉儲設施基本情況及用途的主要方面

　　
  　一、物流倉儲設施的物業界定

　　

　　在物流地產租賃經營管理活動中，物流倉儲設施的出租方和承租方首先應該對租賃物業進行界定。具體而言，一方面是對物流倉儲設施的基本情況及用途進行界定；另一方面是對物流倉儲設施的物業條件進行界定。

　　

　　1、物流倉儲設施的基本情況及用途

　　

　　物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的坐落位置、坐落地塊的土地性質、規劃用途、土地使用權人、使用期限、租賃物業的組成部分、建筑面積、使用面積、產權面積、計租面積、配套物業的情況，以及租賃物業的建筑規劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場平面圖等核心內容進行清晰界定。

　　

　　2、物流倉儲設施的物業條件

　　

　　物流倉儲設施的出租方和承租方對合作標的物業條件的界定，主要包括三個方面，一是基本條件；二是粗裝修條件；三是設施設備條件。

　　

　　首先，就物流倉儲設施的基本條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的的倉庫類型（含堆場、簡易倉庫、普通平房庫、普通樓房庫、高層貨架倉庫、立體倉庫）、樓層數量、層高、柱距、租賃物業建筑規劃總平面圖范圍內配置的地上及地下停車場等設備設施等物業條件進行清晰界定。

　　

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　　其次，就物流倉儲設施的粗裝修條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的外立面廣告位的使用權歸屬、價格確定和改造費用歸屬；旗桿設置的施工責任和要求；室外廣場、道路、停車場、劃線、綠化、路燈的施工責任和要求；電梯間、消防疏散用樓梯間、衛生間墻面、地面、吊頂、衛生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責任和要求；室內地面、外墻采光通風窗等的用材用料、施工責任和要求進行清晰界定。

　　

　　最后，就物流倉儲設施的設施設備條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的電源（含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等）、消防工程（含強排煙系統、消防水系統、消防報警系統等）、電動直升梯與貨梯、公用給排水設施、雨污水管及上、下水管道、弱電（含電話、網絡WIFI）、監控系統等設施設備的安裝施工責任和要求進行清晰界定。

　　

　　二、物流倉儲設施的產權約定

　　

　　物流倉儲設施的產權約定主要是指出租方和承租方對于合作標的的物業產權、抵押、轉讓及規劃用途等四個方面內容的約定。

　　

　　首先，就合作標的的物業產權而言，物流倉儲設施的出租方應該保證租賃物業的土地使用權和房屋所有權是完整和充分的，不存在任何產權和債務糾紛。承租人對于租賃物業的經營管理不會受到任何產權和債務糾紛影響。

　　

　　其次，就合作標的的物業抵押而言，物流倉儲設施的出租方應該保證在與承租方正式達成合作前未對租賃物業設定任何抵押。在出租方和承租方正式達成合作后，出租方對租賃物業設定抵押前應該事先書面通知承租方并確保承租方權益不受任何損害。

　　

　　再次，就合作標的的物業轉讓而言，物流倉儲設施的出租方在租賃期內對租賃物業的轉讓、出售必須提前書面通知承租方，在同等條件下承租方具有優先購買權。如果未經承租方同意，出租方一般不得采取分割產權的方式向公眾出售租賃物業。

　　

　　上圖為物流倉儲設施的交付條件

　　

　　最后，就合作標的規劃用途而言，出租方應該保證租賃物業的規劃用途為物流倉儲設施業態。另外，租賃物業交付后出租方在租賃物業用地范圍內進行新建、改建、擴建工程，或對租賃物業設備設施進行更新改造必須與承租方商議一致。

　　

　　三、物流倉儲設施的交付約定

　　

　　物流倉儲設施的交付約定主要是指出租方和承租方對合作標的的交付條件、交割事項和法律憑證三個方面內容的約定。

　　

　　首先，就合作標的的交付條件而言，物流倉儲設施的出租方應該按照事先與承租方約定的交付時間按時向承租方交付租賃物業。出租方向承租方正式交付的租賃物業除了達到雙方約定的物業條件外，還必須滿足以下交付條件。對于新建物流倉儲設施來說，出租方在交付物業時需要提供租賃物業的竣工驗收手續（包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗收手續）。

　　

　　對于已經在經營的物流倉儲設施來說，出租方在交付物業時需要完成原有客戶的清場工作。若租賃物業的水、強弱電氣等各項設備設施系統在交付時已無法滿足正常使用功能，則出租方應該對上述系統更新改造并驗收合格后再行交付承租方使用。

　　

　　其次，就合作標的的交割事項而言，物流倉儲設施的出租方在向承租方交付租賃物業時，應該將租賃物業的物業設備設施（指停車場、總配電室、空調機房總控制間、消防控制室等）及租賃物業的竣工圖紙（包括電子版）一并移交給承租方。同時，出租方還應該將水、電、氣等各類公用事業費過戶到承租方名下，在此之前發生的公用事業費由出租方支付，在此之后發生的公用事業費由承租方支付。

　　

　　最后，就合作標的的交割憑證而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該在項目現場進行正式交接驗收，在租賃物業符合交付要求的條件下，雙方共同簽署《租賃物業交付備忘錄》，《租賃物業交付備忘錄》是確認物業交付時間及租賃物業計租面積的唯一法律憑證。

　　

　　四、物流倉儲設施的租期與租金約定

　　

　　物流倉儲設施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對于合作標的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定，以及對于合作標的租金標準和租金支付方式的約定。

　　

　　首先，就合作標的租期約定來看，一般而言，物流倉儲設施的承租方希望盡可能拉長租賃物業的租賃期，縮短租賃物業的裝修籌備期，爭取到更長的租賃物業的免租期。簡而言之，租賃期一般是從租賃物業交付之日起開始計算。免租期一般也是從租賃物業交付之日起開始計算，免租期內承租方無需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉儲設施開業前的裝修和招商階段，一般起始于租賃物業的交付之日，結束于租賃物業的免租期內。

　　

　　上圖為物流倉儲設施出租方和承租方的物業管理責任劃分

　　

　　其次，就合作標的租金約定來看，一般而言，物流倉儲設施的承租方在租賃物業的免租期結束后即開始向出租方繳納租金。租金標準一般按照逐年遞增方式來確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期應付租金數量應該按照實際天數計算。

　　

　　五、 物流倉儲設施的物業管理約定

　　

　　租賃物業交付承租方后,一般應該由承租方負責物業管理。因此，在物流倉儲設施的出租方向承租方交付物業時，應該一并將所有土建安裝及物業設施設備的維修保養情況整理出清單（包括維修保養單位、聯系人、維修保養費金額）移交給承租方。

　　

　　在征得出租方同意后，承租方在維修保養期內可以直接與維修保養單位溝通處理維修保養事宜。如果維修保養單位不能及時提供維修保養服務，承租方可以直接組織維修保養，發生的費用應該由出租方從維修保養單位的維修保養費中劃撥給承租方，也可以從承租方應該支付給出租方的租金中予以扣除。

　　

　　物流倉儲設施的房屋結構、消防系統、供水供電系統等各項屬于出租方投入的物業設備設施的更新改造應該由出租方負責并承擔費用。承租方應該對上述設施及時保養、檢修、年檢，確保其正常使用。因承租方原因導致上述設施損壞和減少設備設施使用年限而發生的費用及損失應該由承租方負責。屬于承租方自行投入的各種設備設施的更新改造應該由承租方負責并承擔費用。

　　

　　“互聯網+”對物流地產的隱形挑戰

　　

　　今天“互聯網”對傳統物流產業的影響正在逐漸蔓延。工業地產行業太“重”，互聯網很難滲透入這種“重”的行業。

　　

　　于是一個預期就出現了，如果這樣的業務有一天被市場認可并占據了主導地位，我們熟知的物流地產的出租模式是不是會因為房租收益過低而被這樣的運營商放棄了呢？如果這樣還會有物流地產這個行業存在嗎？因為誰也不知道這樣的挑戰會不會真的發生，所以暫時把它稱為“隱形”的挑戰；但是互聯網這把高懸的達摩克里斯之劍總會有落下的一天，誰還能輕松地說“互聯網+”跟物流地產沒有關系！

　　

　　轉自：海納物流聯盟

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