一、不動產融資租賃（一般計稅方法）納稅申報

　　

　　一般計稅方法（一般納稅人2016年5月1日后簽訂的不動產融資租賃合同）

　　

　　例：

　　

　　A公司與B公司于2016年6月簽訂了一個不動產融資租賃合同，合同約定A公司按照B公司的要求購入價值1200萬元的不動產，并將其出租給B公司，租期10年，每月固定收取租金12萬元，其中本金10萬元，利息及價外費用2萬元。A公司用于購買不動產的1200萬元是向銀行借款取得，借款期限為8年，每月需向銀行支付借款利息0.5萬元。當期購買辦公用品取得增值稅專用發票金額10萬元，稅額1.7萬元。A公司為增值稅一般納稅人且符合差額征稅條件。計算2016年7月所屬期應繳納增值稅稅款。

　　

　　相關政策：

　　

　　自2016年5月1日起，在中華人民共和國境內提供不動產融資租賃服務的單位和個人，為增值稅納稅人。一般納稅人提供不動產融資租賃服務，稅率為11%；

　　

　　經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。在本例中，因為A公司符合差額征稅的條件，因此可以扣除對外支付銀行貸款利息后計算繳納增值稅。不含稅銷售額＝（120000-5000）÷（1+11%）＝103603.60元，銷項稅額=103603.60×11%=11396.40元。

　　

　　報表填寫：

　　

　　1. 該納稅人向銀行支付借款利息5000元，進行差額征稅扣除，填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（三）第2行“11%稅率的項目”中的第3列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期發生額”欄次，第4列“本期應扣除金額”及第5列“本期實際扣金額”。

　　

　　2.企業以取得的全部價款和價外費用全額開具增值稅專用發票，則增值稅發票開票金額＝120000÷（1+11%）＝108108.11元，稅額=108108.11×11%=11891.90元。填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第4行“11%稅率”中的第1列“開具增值稅專用發票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發票銷項(應納)稅額”欄次。

　　

　　根據附表三的“本期實際扣除金額”，填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第4行“11%稅率”中的第12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”。

　　

　　計算扣除后的含稅銷售額和應納稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第4行“11%稅率”中的第13列“除后含稅銷售額”和第14列“扣除后銷項稅額”。第14列扣除后銷項（應納）稅額=含稅銷售額/（1+稅率或者征稅率）*稅率或者征收率=115000/（1+11%）*11%=11396.4

　　

　　3、因為此案例中納稅人采用一般計稅方法，因此進項稅額可以抵扣，購辦公用品取得增值稅專用發票，發票上注明的銷售額為10萬元，稅額為1.7萬元。應填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（二）第1欄“認證相符的稅控增值稅專用發票”、第2欄“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”。

　　

　　二、不動產融資租賃（簡易計稅方法）納稅申報

　　

　　簡易計稅方法（一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同）

　　

　　例：

　　

　　A公司與B公司于2015年2月簽訂了一個不動產融資租賃合同，合同約定A公司按照B公司的要求購入價值1200萬元的不動產，并將其出租給B公司，租期10年，每月固定收取租金12萬元，其中本金10萬元，利息及價外費用2萬元。A公司用于購買不動產的1200萬元是向銀行借款取得，借款期限為8年，每月需向銀行支付借款利息0.5萬元。當期購買辦公用品取得增值稅專用發票金額10萬元，稅額1.7萬元。A公司為增值稅一般納稅人且符合差額征稅條件。計算2016年7月所屬期應繳納增值稅稅款。

　　

　　相關政策：

　　

　　一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。不能抵扣取得的進項稅額。

　　

　　不動產融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據承租人所要求的條件購入不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃不動產銷售給承租人，均屬于不動產融資租賃。

　　

　　經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。在本例中，因為A公司符合差額征稅的條件，因此可以扣除對外支付銀行貸款利息后計算繳納增值稅。不含稅銷售額＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，應納稅額=109523.81×5%=5476.19元。

　　

　　報表填寫：

　　

　　1.該納稅人向銀行支付借款利息5000元，進行差額征稅扣除，填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（三）第5行“5%征收率的項目”中的第3列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期發生額”欄次，第4列“本期應扣除金額”及第5列“本期實際扣金額”。

　　

　　2.企業以取得的全部價款和價外費用全額開具增值稅專用發票，則增值稅發票開票金額＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，稅額=114285.71×5%=5714.29元。填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務、不動產和無形資產”中的第1列“開具增值稅專用發票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發票銷項(應納)稅額”欄次。

　　

　　根據附表三的“本期實際扣除金額”，填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務、不動產和無形資產”中的第12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”。

　　

　　計算扣除后的含稅銷售額和應納稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務、不動產和無形資產”中的第13列“扣除后含稅銷售額”和第14列“扣除后銷項稅額”。第14列扣除后銷項（應納）稅額=含稅銷售額/（1+稅率或者征稅率）*稅率或者征收率=115000/（1+5%）*5%=5476.19

　　

　　附表一如下圖所示：

　　

　　由于該案例中納稅人采用簡易計稅辦法，因此取得的進項稅額不能抵扣，無需填寫附表二。

　　

　　文章來源:北京國稅

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