前言：行業發展一般要經歷三個層次：第一個層次是產品，第二個層次是產業，第三個層次是金融。白銀時代，國內房地產行業已邁入“地產、金融、互聯網”疊加發展的階段。隨著市場競爭的加劇，房企越發意識到金融的重要性，逐步邁向金融化發展之路，加速向輕資產等更高維度的經營模式轉型。

　　

　　1.海外房企金融化路徑

　　

　　由于不同國家的歷史特點、經濟發展程度以及房地產金融制度均不同，海外房企的金融化路徑亦有所差異，但從國際各成熟市場的房企金融化時機來看，這些房企均是在上市及實現初步資本化發展之后，抓住房地產金融改革的有利時機，率先推動自身金融化的實施。海外房企金融化路徑主要有以下兩種：

　　

　　圖：海外房企主要“金融化”路徑

　　

　　第一種模式，開發+金融服務。以住宅開發業務為主的房地產企業一般借助并購銀行、保險等金融機構或與之合作的形式不斷提升資本運作能力,圍繞房地產開發的價值鏈形成了開發+金融服務的金融化模式，代表企業如美國的Centex、Horton、日本的住友不動產、香港的新鴻基等；

　　

　　第二種模式，開發+REITs或REITs。以商業地產開發運營為主的房地產企業則主要借助房地產投資信托（REITs）的形式實現對旗下商業項目的資產運作及實現相應收益，形成了REITs或開發+REITs的金融化模式，如美國的西蒙、新加坡的凱德集團等。

　　

　　2.國內房企金融化路徑

　　

　　與海外的房企金融化相比，目前國內房地產行業的金融化趨勢越發明顯，受限于政策管制，整體金融化程度仍較低。但在互聯網快速發展的背景下，國內房企金融化迎來發展良機。

　　

　　同時，房企的金融化路徑已越發清晰，并逐步向海外主流模式靠攏，目前百強企業主要借助服務地產主業的“地產金融”、以金融工具運作為核心的“金融地產”以及以金融投資和服務為主的“純金融”三種模式布局金融領域：

　　

　　圖：“房地產金融化”路徑

　　

　　“地產金融”模式：以服務于房地產主業價值鏈的各個環節為主，并與互聯網金融的結合極為緊密；該種模式對房企資金、管理等要求相對較低，門檻不高，并且能夠有效幫助房企實現融資、營銷去化等目的，較多企業選擇此種方式作為推動自身金融化的一種有益嘗試。

　　

　　“金融地產”模式：以房地產為媒介，借助資產證券化等資本化運作手段賺取投資收益。相較于其他兩種模式，需要企業有雄厚的資金實力及較高的金融及資本運作能力。由于國內資產證券化政策仍未完全放開，現階段僅有萬科、世茂等少數百強企業涉足。

　　

　　“純金融”模式則面向所有領域,通過成立、投資及并購入股金融機構打造多業態并存的金融集團，培育新的利潤增長點。選擇純金融模式的房企一部分是如綠地等綜合實力雄厚的千億級房企，另一部分則為將金融業務做為企業長期戰略進行培育的中型企業。

　　

　　（1）地產金融模式：服務于房地產主業相關環節，促進主業發展

　　

　　百強房企借助地產金融化手段服務于房地產主業的相關環節，以解決如拿地、開發環節的融資問題、項目開盤等營銷去化以及產品及社區服務提升等問題，以服務于房地產主業的發展。

　　

　　表：百強代表企業“地產金融”實施案例

　　

　　（2）金融地產模式：以資產證券化獲取地產投資收益

　　

　　目前，國內的金融地產化剛剛起步，主要通過REITs、ABS等資產證券化手段，將流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產，企業通過持有此類證券資產享受分紅和物業增值收益。

　　

　　圖：房企金融地產化

　　

　　目前，萬科、世茂房地產、金科均已試水資產證券化，通過打包資產上市獲取收益。其中，萬科攜手鵬華基金于2015年6月26日成功發行國內首支公募房地產信托投資基金(REITs)產品，前海萬科企業公館為投資標的。鵬華萬科REITs是在封閉運作期內投資于目標公司股權，以獲取商業物業租金收益為目標，其成功發行意味著國內公募基金的投資范圍由股票、債券、貨幣三大類資產正式擴展至不動產領域，是國內地產REITs探索取得的突破性進展，也是萬科輕資產轉型的重要一步。

　　

　　（3）純金融模式：加速金融布局，培育新的業績增長點

　　

　　圖：房企大金融布局

　　

　　在房地產行業深度調整時期，規模房企加速布局金融領域，通過投資設立、并購入股等方式打造多業態并存的金融集團，培育新的利潤增長點。以綠地、萬達為代表的部分企業資金實力雄厚，資源豐富，其可依托強大的資金和資源實力綜合運用投資設立、并購、入股等多種手段打造金融集團，快速布局金融領域，拓展業務渠道和盈利來源；還有一部分中型企業受限于自身資金、資源情況，一般采用或聯合或入股金融機構的方式涉足金融領域，獲取資本運作收益，避免單獨投資設立金融機構所帶來的資金、運營風險，如首創、花樣年等。

　　

　　在眾多布局金融領域的房企中，綠地、萬達較有代表性，其金融布局路徑可為后續企業布局金融領域提供參考借鑒。

　　

　　圖：代表房企金融布局案例

　　

　　綠地是千億房企中最早進行金融布局的企業，經過多年發展，企業金融定位逐漸明確，即打造以“金融公司”模式為主,定位“投資+投行”的大資管平臺。2011年，綠地金融成立，并以投資、并購、入股的方式布局了金融機構投資（入股上海農村商業銀行、錦州銀行、東方證券等）、基金投資和管理業務（與交銀信托、信達資產合資設立基金管理公司）、類金融業務（在上海、重慶、寧波、青島等地發起設立小額貸款公司、在貴州省設立了綠地金融資產交易中心）、資本運作等四大金融板塊；同時，企業也在海外設立了綠地控股集團海外投資有限公司、綠地資產管理有限公司和綠地國際資本有限公司三家公司,從事海外投資管理、咨詢、海外實業投資等。進入2015年，企業積極探索互聯網金融業務，分別推出綠地地產寶、綠地廣財APP、吉客網等多種互聯網金融平臺，布局互聯網金融領域；此外，企業還以收購香港四、九號證券牌照，入股杭州工商信托股份等形式布局證券、信托領域，金融業務布局進一步完善。

　　

　　在電商沖擊下，萬達提出第四次轉型，轉型方向之一即為金融，企業未來計劃打造以“互聯網+金融”為主的金融集團。2014年8月，萬達集團、百度、騰訊共同出資成立萬達電子商務公司，涉足互聯網領域；同年12月萬達以3.15億美元控股快錢，借助快錢在金融領域的優勢完善企業金融布局。2015年初，萬達金融注冊成立，萬達金融布局進一步揭開面紗；半年會上，企業提出將發起銀行、證券、保險公司至少三起并購，加上已有的快錢公司和投資公司，構建萬達大金融格局，做真正的互聯網+金融。

　　

　　結語

　　

　　白銀時代，國內房地產企業的金融化轉型才剛剛拉開序幕，與美國、新加坡等房地產企業相比，仍有諸多不完善之處。對于房企來說，布局金融化對企業資金實力、資產管理及資本運作能力的要求較高，因此，房地產企業目前需在持續鞏固主業發展的基礎上，積極開展同優秀金融資本間的合作，不斷夯實綜合實力，合理推進金融化布局。

　　

　　未來，百強房企仍需積極借鑒海外房企金融化的成功經驗，主動探索“產業+金融+互聯網”的新型地產發展模式，讓互聯網科技、金融與房地產的生產與消費領域完美融合，打造以“客戶”為核心的新型房地產金融服務平臺，實現從“產品”到“產業”再到“金融”的轉型發展。

　　

　　文章來源：租賃視界