導讀

　　

　　近期萬科、綠城紛紛傳出轉型融資租賃或與融資租賃合作，雖然萬科辟謠稱舉動是屬于營銷方式，但近期的消息也表明房地產行業正在尋求其他突破點。那么房地產與融資租賃的結合是否可行呢？

　　

　　11月16日晚，一條微博傳出的消息讓整個地產金融圈沸騰了。該消息稱，萬科轉型戰略發布會，是建立在對房地產開發銷售模式的顛覆上，先租后買，租金可抵房款；先租后買類似于萬科自己當銀行，做房貸、做金融租賃，然后可以把項目打包賣到市場上7%收益。11月20日晚間，綠城中國控股有限公司發布公告稱，杭州綠城及舟山綠城各自與中交建融租賃訂立融資租賃協議及相關顧問協議。雖然后來萬科對傳聞回應稱其只是營銷策略而不是市場瘋傳的戰略轉型，但這也表示融資租賃業也作為房地產企業轉型考慮的方式之一。

　　

　　一、房地產融資租賃的含義

　　

　　房地產融資租賃就是租賃物為房地產的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區別：一是房地產融資租賃的標的物是房屋即不定產，房屋的價值一般會出現增加的情況，有時更會有較大的波動；二是在房地產融資租賃中，房屋的所有權一般在租賃期屆滿后，都轉移給承租人。而一般融資租賃可以不轉移

　　

　　二、 房地產融資租賃的業務流程圖：

　　
?　　三、各方所能獲得的利益分析

　　

　　（一）房地產融資租賃中開發商的利益分析

　　

　　能夠開拓房地產市場，擴大房地產銷路。開發商采用融資租賃方式銷售房產，有利于向用戶和市場推銷產品，變潛在的市場需求為有效需求，并可以拓展房產營銷渠道，

　　

　　（二）出租人利益分析1.運營風險較小。

　　

　　由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，保留房產的所有權是投資的有效保障。

　　

　　（三）對承租人的利益分析由于房地產融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以客觀上迫使開發商保證房地產商品的質量，避免了配套設施滯后和供水、供電、通訊等基礎設施未完善或質量低劣的情況出現，這樣就保證了承租人的基本利益。

　　

　　（四）對間接參與方———商業銀行的利益分析發展房地產融資租賃有利于緩沖銀行風險，促進銀行商業化改革。

　　

　　房地產融資租賃業的前景由以上分析所得房地產融資租賃經營有其自身的優勢，對于挖掘房地產市場潛力，啟動房地產市場，進而刺激有效需求，拉動經濟增長有很大的促進作用。房地產融資租賃可以緩解目前購房難及住房難的壓力，通過房地產融資租賃，可以實現住宅消費的梯次推進，保證社會的秩序，使家庭、國家長效穩定發展，因此在中國有很大發展前景。

　　

　　首先我們來看房地產融資的十六種途徑：

　　

　　房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。

　　

　　1．自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。

　　

　　2．預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。

　　

　　3．建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。

　　

　　4．銀行貸款：在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。

　　

　　5．房地產信托：現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。

　　

　　6．上市融資：上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。

　　

　　7．房地產資產證券化：房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。

　　

　　8．聯合開發：聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。

　　

　　9．開發商貼息貸款：開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款并由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。

　　

　　10．售后回買及回租：售后回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用于連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業后還能得到產權，再次銷售。

　　

　　11．海外融資：海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。

　　

　　12．融資租賃：根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。

　　

　　13．非上市增資擴股：——私募股權融資：受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

　　

　　14．夾層融資：夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。

　　

　　15．債券融資：由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。

　　

　　16．項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對于大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

　　

　　融資租賃作為世界上僅次于銀行信貸的第二大融資方式，隨著我國社會主義市場經濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后第三個重要的資本市場籌資方式。隨著融資租賃被越來越多的產業認識，特別是其所有權和使用權獨特的分離方式，對于商品的銷售有積極的促進因素，因此房地產領域開始有很多人關注和使用這個手段。

　　

　　再者我們來研究房地產融資租賃問題及實務操作：

　　

　　一、房地產融資租賃的概念及其優勢

　　

　　要了解房地產融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產融資租賃就是租賃物為房地產的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區別：

　　

　　1.租賃物

　　

　　一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類設備為主，或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產融資租賃的標的物則是房屋即不動產，不同于傳統的融資租賃的標的物。傳統的融資租賃的標的物本身的價值是逐步遞減的，房屋的價值一般會出現增加的情況，有時更會有較大的波動。

　　

　　2.所有權的轉移

　　

　　一般的融資租賃的租賃期屆滿后，租賃物的所有權可轉移給承租人，也可能不轉移，仍屬出租人所有。但是在房地產融資租賃中，房屋的所有權一般在租賃期屆滿后，都轉移給承租人。所以，房地產融資租賃，即是把房地產商品作為融資租賃的標的物，房地產商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產融資租賃業務的公司)融資租入房地產商品的一種租賃方式。

　　

　　二、當前房地產業的發展態勢為融資租賃業創造機遇

　　

　　經過近幾年持續的宏觀調控，我國房地產業的發展開始慢慢轉型，同時也為房地產融資租賃業的發展提供了機遇。概括起來，大致有三個方面：

　　

　　第一，近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制，全國房價呈現加快上揚態勢。這導致越來越多的人買不起房子，但中國人又不習慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。

　　

　　第二，目前我國房地產業的一個重點是住房保障，國務院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的，通過融資租賃可以為其提供合適的“準產權”住宅。

　　

　　第三，我國金融體系，包括房地產金融體系不健全，房地產金融衍生產品遠遠沒有發達國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補足的短板，而房地產融資租賃就是一個很好的金融工具，有利于我國房地產業的良性發展。

　　

　　三、房地產融資租賃的融資成本

　　

　　辦理銀行抵押貸款一般為6-7折，也就是說，要融資6億元的話，必須拿出價值9億元的房產，且有時候中介的收費相當高，房地產開發企業融資總成本(銀行+中介的費用)并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產價值的7-8折計算，融資6億元只需8億元的房產;融資租賃公司收取2-5%的融資租賃費用，根據不同項目最低僅收1-2%;加上銀行約6%的融資成本，房地產開發企業總的融資成本并不算高。開發企業的交易契稅，按照不同地方的政策可以優惠或減免。這樣看來，運用融資租賃公司的融資平臺，對于房地產開發企業而言是大有可為的。所謂的優惠實際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產開發企業發展起來，其增加的稅源要遠大于優惠稅收部分。這個經驗已被發達國家普遍應用。在加入WTO后，按照現有稅制，還無法與國際接軌。這方面，我國目前現行的法律法規還不是很健全。因此，引導整個社會在租賃方面投資是我國目前解決民間投資的一個途徑。

　　

　　四、房地產融資租賃的政策性風險

　　

　　按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動產租賃。目前我國法院也是這樣掌握的。關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(四)第九條規定：以不動產為租賃物的融資租賃合同無效，但租賃物成為土地的附著物或已經嵌入土地內不在此限。盡管這個解釋尚未出臺，但在司法實踐中已經這樣執行。原因是：融資租賃的政策是給設備制造領域的。設備生產能創造價值，房地產是消費品，在使用中不能給社會創造價值;設備是不斷貶值的產品，房地產是價格在不斷變化的產品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護。《金融租賃公司管理辦法》中規定租賃物件的范圍是固定資產。金融租賃公司做這個項目或許還有規可尋，但在司法上是否能得到保護就很難說了。

　　

　　五、房地產融資租賃的具體操作

　　

　　房地產融資租賃的具體操作需要平臺。

　　

　　第一種方式。在國家相關政策允許的范圍內，可以通過現有融資租賃平臺，實現房地產開發企業、融資租賃公司與股份制商業銀行的三方合作，實現三贏：

　　

　　首先，融資租賃公司拓展了其業務領域。然后，融資租賃公司再將房地產開發企業的租金應收款“打包”賣給銀行。再后，房地產開發企業通過融資租賃公司的房地產售后回租。

　　

　　一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發項目的資本金(與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質完全不同，抵押貸款不能作為企業的自有資金及沖抵新開發項目的資本金)，或者投資其他任何項目(而房地產開發企業用房地產產權作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發項目)。另一方面，通過“售后回租”，房地產開發企業仍可經營原來的房地產項目，形成現金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向融資租賃公司贖回原來的房地產項目。

　　

　　第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。

　　

　　第三種方式。與單位、銀行合作，進行單位的房地產融資租賃，如上海。

　　

　　六、房地產融資租賃該出場了

　　

　　1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發展，住房按揭功不可沒，而從消費形態上看，透支現象突出，大量“房奴”出現，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭，想要立刻讓其由買轉租，又談何容易!從企業角度分析，開發商資金緊張，同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費嚴重。房地產融資租賃該出場了。融資租賃可不是一個跑龍套的小角色。在發達國家，融資租賃已成為“朝陽產業”，比如在美國的固定資產投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃就是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產、汽車、電器等大件商品，在合同期內物品所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按殘值購入物品，擁有物品的所有權。

　　

　　房地產融資租賃是啟動房地產市場刺激內需，拉動經濟增長的一項有效舉措，它對于解決我國商品房銷售，改善人民生活條件，促進國家經濟發展都有很大的促進作用。雖然目前此種方式運用不是很普遍，但隨著人們觀念的不斷轉變及房地產市場的逐步完善，它必將得到極大地推廣。

　　

　　（來源：保理課堂）