實際上租賃風險貫穿整個生命全過程。有些時候，在租賃還沒開始的時候風險就存在。為此，租賃的風險防范要前伸到租賃開始日之前。

　　

　　要了解租前風險首先要知道什么是“租前”才能知道如何應對。

　　

　　對于融資租賃來說要看“租前”，首先要確定租賃的始點。在這個點之前，都是要考慮的風險。其始點通常分為三類六點。所謂三類，一是會計準則規定的始點，二是合同簽約形成的始點，三是根據實際情況確定的始點。會計始點有：租賃開始日和租賃期開始日。合同始點有：合同簽約日和合同生效日。實操始點有：自然起租日、約定起租日。

　　

　　每個始點之前都可以說是“租前”。因始點的不同，風險防范措施也有所不同。

　　

　　第一個起始點，租賃開始日。按照《企業會計準則第21號——租賃》的規定：“租賃開始日，是指租賃協議日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者。”在實際操作中，簽訂租賃合同還是后話。先要確定租賃關系很重要。因為從此以后所產生的損益都要納入租賃成本。若不確定租賃關系，項目談到一半潛在承租人轉移對本租賃公司的選擇，這部分費用就只能增加公司的經營成本。

　　

　　確定租賃關系通常用兩種方式：一是簽訂《租賃委托書》，確定租賃的一些基本條件，承潛在租人委托租賃公司承辦融資租賃業務，承諾不再找第二家，相當于“訂婚”。另一種方式簽訂《租賃申請書》申請本租賃公司辦理融資租賃事宜，不再尋求他家。也是“訂婚”的意思。確定前應該完成了對租賃項目的盡職調查，確定了一些基本條件。“訂婚”的另一個意思是：項目基本可行，可以繼續進行。相當于信貸中的給貸款“授信”。

　　

　　“訂婚”后，租賃公司應該收取一些項目調查前期的初始費用。一旦潛在承租人違約另找他家，這些費用是他們要承擔的違約責任。若是項目經評審沒有通過，前期的費用也從潛在承租人支付的費用中抵消。

　　

　　第二個始點是租賃合同簽約日。從這天開始，表明租賃公司對這個項目通過了“上會評審”，當事人各方都開始要履行自己的義務，享有相應的權益。這個點也是租賃公司收取費用的日期。需要收取的費用有：租賃手續費、租賃物采購環節手續費、運輸保險費、租金支付保證金等。此時存在一個合同已簽約，但承租人應付款項不到位的風險問題。因此要用“開口合同”方式簽約，留一個終止風險的活口。

　　

　　第三個起始點是合同生效日。租賃合同簽訂后，對合同的生效期要有個約定。當需要辦理的內外部手續完善、應付的各種費用都匯入指定賬戶后，才可對外宣布生效。以此防范合同欺詐風險。

　　

　　第四個起始點是會計準則的租賃期開始日：“是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期，表明租賃行為的開始。在租賃期開始日，承租人應當對租入資產、最低租賃付款額和未確認融資費用進行初始確認;出租人應當對應收融資租賃款、未擔保余值和未實現融資收益進行初始確認。”這是租賃雙方對租賃資產進行會計核算初始日。

　　

　　其風險是承租人把租賃物納入“固定資產”科目，而沒有納入到“融資租入固定資產”的子科目。目的是要隱瞞了資產的權屬。因此承租人入賬后的財務報表必須要抄報給租賃公司。在租賃合同中，應約定承租人不將租賃資產計入“融資租入”固定資產為違約行為。并要求支付相應的違約金，并限期糾正。

　　

　　第五個起始點是自然起租日。既租賃合同簽訂后，第一次動用租賃公司資金開始的日期。

　　

　　融資租賃因具有金融屬性，其租金是按租賃公司為采購租賃物開始動用資金的實際日期計算的。起租日就是租賃公司為購買租賃物，第一動用資金的日期。

　　

　　融資租賃主要交易的是物。物從制造、運輸、安裝、調試、試車到使用需要一個過程。這就產生計息時間和承租人具備獲利能力的時間差問題。加上有些物件采購需要支付預付款，錢出去了，卻沒有交付環節實現租賃物的確權。因此風險很大。為此須要求供貨廠商提供預付定金的擔保。一旦違約須由擔保方(雙倍)返還。

　　

　　還是物的原因，應在租賃物制造、運輸、安裝、使用環境投保相應保險，防范使用中出現的各種問題。

　　

　　第六個起始點是約定起租日。為了讓承租人具備使用租賃物獲利的能力時開始支付租金。租賃雙方可以商定起租日延到獲利的那個始點。在此之前產生的租前息，應讓承租人在起租日前付清。若將租前息納入租金本金滾動計息，雖然收益高一些，但承租人違約成本卻因此降低，占用租賃公司資金的時間增加。

　　

　　中瑞智信北京投資管理有限公司認為融資租賃與信貸有許多地方很相似，最大的不同就是引入了“物”的元素。因此在考慮風險時必須要把物的因素考慮進去。而物必定在租賃之前，因此租前風險不容小覷。

　　

　　現今租賃發展已經進入創新期，租賃資產的銷售與轉讓，均離不開資產管理標準。這個標準就應該包括防范租前風險的全部內容，而不能只是租賃后債權的管理。