融資租賃，由于其兼具融資與融物的雙重特征，并有物權與債權的雙重保障，逐步發展成為吸引外資、企業技術改造、設備更新的重要途徑。融資租賃是與實體經濟聯系最為密切的金融交易形式，在支持企業設備更新、促進農業經濟的規模化、推動航運業發展以及解決微小企業融資難等方面發揮了不可替代的重要作用。隨著融資租賃行業的快速發展，融資租賃法律糾紛從2009年開始日益增加，糾紛主要體現在融資租賃合同的構成、租賃物的范圍、融資租賃合同與買賣合同的關系、合同解除的后果、租賃物的公示等方面，本文僅就融資租賃合同法律關系的認定進行探討，主要根據我國《合同法》以及最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的相關規定進行展開。

　　

　　一、法律依據：

　　

　　我國《合同法》對融資租賃合同的定義

　　

　　《合同法》第二百三十七條：融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　

　　認定是否構成融資租賃合同法律關系的具體標準

　　

　　最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條：人民法院應當根據合同法二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系做出認定；對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。

　　

　　《合同法》第237條雖明確了融資租賃合同的定義，但在司法實踐中，對一些標的物較為特殊的合同以及租金與租賃物價值差距過大的合同是否屬于融資租賃合同，一直都有爭議。最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條列出了認定是否構成融資租賃合同關系的具體標準，即：除了應當按照《合同法》第237條的規定，從合同當事人之間的權利義務關系來認定外，還應結合標的物的性質、價值和租金構成等因素，綜合認定是否構成融資租賃合同法律關系，對名為融資租賃合同，而根據合同約定的實際權利義務不構成融資租賃合同法律關系的，人民法院不應一律認定無效，而應當根據其實際構成的法律關系，認定合同的性質及效力。

　　

　　二、根據最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規定的標準具體分析

　　

　　1、幾類特殊標的物與融資租賃合同法律關系的認定

　　

　　實踐中，出現了以房地產、公路、城市地下管網等不動產，以及商標權、專利權、特許經營權等權利作為標的物的融資租賃合同，對此類合同的性質認定，是司法實踐爭議的焦點，篇幅所限，本文只就實踐中最常見的以房地產作為租賃物時是否構成融資租賃合同法律關系進行探討。

　　

　　目前，我國融資租賃行業較為常見的房地產融租租賃模式有三種：第一是直租，即由融資租賃公司作為出租人購買相應房產，然后出租給承租人使用，定期向承租人收取租金，租賃合同期滿后，根據合同約定，即可由融資租賃公司收回房產，也可由承租人向融資租賃公司支付象征性對價而獲得房屋的所有權；第二是售后回租，即開發商將房產出售給融資租賃公司，又將該房產從融資租賃公司租回，開發商即是出賣人也是承租人，融資租賃公司即是買受人又是出租人。這樣開發商即盤活了固定資產，獲得了一筆融資，又對房產擁有占有、使用和控制權。租賃期滿后，開發商以象征性的超低殘值向租賃公司回購標的房產。售后回租是目前最常見的房地產融資租賃模式；第三是間接租賃，即以房地產項目內的機電設備、管線為租賃物，或者以生產型企業的生產設備為租賃物，開展售后回租業務，間接實現為房地產融資的目的。

　　

　　對以房地產作為租賃物的融資租賃合同的合同性質認定問題，爭議較大。一種觀點認為，合同無效，理由是：第一，實質法律關系與融資租賃不符。房地產融資租賃合同中，承租人不是房地產的使用人，而是房地產的開發商、建設者，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人有明顯不同；第二，融資租賃合同的法律規則不適用于房地產融資租賃合同。一般情況下，融資租賃的租金設定與設備的折舊具有對應關系，租期屆滿，設備大多只剩殘值，而房地產項目到期后，租賃物不是剩余殘值，而是租賃物大幅度增值，因此，有關融資租賃合同中租金設定、租賃物的殘值計算等規則均不適用于房地產融資租賃；一種觀點認為，以房地產作為租賃物的融資租賃合同有效，理由是：第一，作為監管機構的銀監會、商務部均未限制房地產租賃；第二，房地產融資租賃租賃物登記公示制度健全，是最安全的租賃物；第三，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》以及《財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》中的相關規定，說明我國目前也認可房地產融資租賃；一種觀點認為，以房地產作為租賃物的“融資租賃合同”本身并不屬于融資租賃合同，但合同本身仍然有效。

　　

　　鑒于以上不同觀點，最高人民法院司法解釋并未明確否認房地產作為租賃物時融資租賃合同的效力，但此類合同是否構成融資租賃合同法律關系呢，個人認為，既然未否認其融資租賃合同法律關系的效力，在司法實踐中，人民法院應進一步綜合《合同法》第237條的規定、最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條的規定以及個案情況予以綜合認定。

　　

　　2、標的物的價值與融資租賃合同法律關系的認定

　　

　　探討標的物的價值與融資租賃合同法律關系的認定，主要針對的是以價值明顯偏低、無法起到擔保租賃債權實現的情形，如將價值1萬元的設備估價為100萬元的設備作為融資租賃合同的標的物，顯然是僅有融資之實而無融物之實。此類交易中，有關租賃物的估價、買賣、殘值的約定、取回權的行使，均背離了融資租賃合同關系的一般法律規則，不僅違背了雙方當事人的真實意愿，也可能造成事實上的權利義不對等或不公平。因此，如果租賃物的價值明顯偏離其實際價值，可能會被人民法院認定不構成融資租賃合同法律關系。

　　

　　3、租金與融資租賃合同法律關系的認定

　　

　　租金因素不僅是融資租賃合同區別于普通租賃合同的重要特征，也是真實的融資租賃合同中最重要的合同條款。《合同法》第237條有關融資租賃合同的定義雖然未顯示租金系融資租賃合同的定義要素，但《合同法》243條規定，融資租賃合同的租金，除當事人另有約定外，應當根據購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。在融資租賃合同中，租金除了包括租賃物的購買價款及其利益外，一般還包括其它成本，如保險、正常維修和保養費用以及一定的稅務成本。最高人民法院司法解釋之所以將租金作為認定構成融資租賃合同法律關系的因素，主要考慮在正常的融資租賃合同中，租金由出租人的資金成本加上費用以及利潤構成，但有的融資租賃合同約定的租金顯屬高出前述計算方式數倍甚至數十倍，實際上是以融資租賃合同為掩蓋的借貸合同，因此，如果合同中約定的租金顯著高于法定的計算方式，應綜合考慮其它因素（比如租賃物價值、當事人權利義務等）認定是否構成融資租賃合同法律關系。

　　

　　綜上，具體到司法實踐中，人民法院認定是否真正構成融資租賃合同法律關系應根據我國《合同法》第237條的規定、最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條的規定以及個案情況予以綜合認定。

　　

　　三、構成融資租賃合同法律關系把握的基本要點

　　

　　根據目前現有的法律規定以及本人在實踐中總結的經驗，認為構成融資租賃合同法律關系把握的基本要點是：

　　

　　1、三方當事人（出租人、承租人、出賣人），至少兩個合同（融資租賃合同、買賣合同）；

　　

　　2、有具體的租賃物（有實體、價值確定、可依法轉讓等）并且物的所有權在出租人，承租人只有使用權；

　　

　　3、承租人支付租金，租金由租賃物的購買價格+出租人的合理利潤構成；

　　

　　4、出租人的主要權利為收取租金等合同約定的費用，主要義務為購買租賃物提供給承租人使用；承租人的主要權利為占有、使用租賃物，主要義務為支付租金等合同約定的費用，妥善保管、維修、養護租賃物，未經出租人同意不得對租賃物進行轉讓、轉租、設定抵押等他項權利。

　　

　　融資租賃合同的效力對出租人（融資租賃公司）而言至關重要，直接影響到出租人的預期利益能否實現，因此，對租賃物的選擇、租金的確定、交易結構的設計、當事人權利義務的設計都應當充分重視，都應當符合融資租賃的實質以及現有的法律規定，以避免糾紛發生時被人民法院認定為其它性質的合同或無效合同。本人作為長期為融資租賃公司提供法律服務的專業律師，對融資租賃合同的性質認定問題深有感觸，希望此文能為大家提供相應指導，如有不同觀點，歡迎交流指正。

　　

　　作者簡介:

　　

　　孫春梅律師，河南尤揚律師事務所專職律師，融資租賃∕商業保理法律服務團隊負責人，河南省租賃行業協會法律顧問。執業14年，專注于融資租賃法律服務5年，專業領域：融資租賃、商業保理、合同法、公司法。服務內容包括：參與商務談判；融資租賃∕商業保理交易結構設計；起草、審查交易合同；就融資租賃∕商業保理交易中出現的疑難、專項問題出具法律意見書；融資租賃∕商業保理法律培訓；代理融資租賃∕商業保理糾紛的訴訟和仲裁案件等。