基本情況

　　

　　2017年9月，甲房地產開發公司（以下簡稱“甲”）與乙融資租賃公司（以下簡稱“乙”）簽訂了融資租賃合同。根據合同約定，甲名下的房產過戶至乙名下，乙再以售后回租式將房產出租給甲。丙以其名下的房產作擔保，與甲、乙簽訂了三方抵押合同。現丙和乙共同憑融資租賃合同、抵押合同等申請抵押登記。不動產登記機構在登記審查中發現，融資租賃合同明確要求將甲的房產過戶到乙名下，但乙和甲為了避免交納房產過戶產生的稅費，采取了不過戶的操作方式。不動產登記機構認為融資租賃關系未成立，抵押合同所依附的主合同不成立，因而無法辦理抵押權登記。對此，申請人提出異議，要求辦理登記。

　　

　　解決辦法

　　

　　不動產登記機構研究認為，上述房地產租賃不構成融資租賃合同關系，如果甲先將房產轉移登記至乙名下，再出租給甲，因租金產生的債權，則可以進行不動產抵押擔保。如果不采取此方式，甲還可以將該類不動產上添附的動產設備、設施進行融資租賃。對此，登記機構與申請人進行了溝通，申請人將不動產上添附的動產設備、設施的所有權轉移給出租人，在此基礎上建立了符合規定的融資租賃合同關系。

　　

　　經驗總結

　　

　　審查制度是不動產登記的重要制度。在不動產登記工作中，融資租賃合同中涉及不動產租賃物的，登記機構有能力進行審查的應主動審查，盡到審慎義務，以確保登記的準確性。在融資租賃關系中，以不動產為租賃物的，只有在轉移登記后才能成為租賃公司有權處分的標的。對此情況進行合法性的審查，應當成為登記機構登記審查的要素。

　　

　　來源：江蘇省無錫市不動產登記中心