十九大報告指出要加強社會保障體系建設。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年12月18日召開的中央經濟工作會議指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

2018年政府工作報告提出了對2018年政府工作的建議，提出要更好解決群眾住房問題。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

國家已多次提倡培育發展住房租賃市場，實現租購并舉，建立房地產市場長效機制。這一要求給融資租賃行業提供了機遇，住房租賃市場也將成為一個競爭者快速涌入的市場。

目前，內資試點融資租賃公司、金融租賃公司可開展此類業務，而外資融資租賃公司是否能進入該領域一直飽受爭議。前不久商務部公布的《關于廢止和修改部分規章的決定》中廢止了《外商投資租賃業管理辦法》（商務部令2005年第5號），或將為外資融資租賃公司進入住房租賃市場打開大門。

雖然在準入方面，障礙或已破除，但融資租賃公司在開展住房租賃業務方面仍面臨多重困難，其中最主要的當屬房地產領域稅負過重，以及金融租賃公司的資本充足率困擾。

我國金融租賃公司遵從《金融租賃公司管理辦法》，內、外資融資租賃公司適用《融資租賃企業監督管理辦法》、《外商投資租賃業管理辦法》。

以上各項管理辦法均對融資租賃企業的租賃物做了規定。根據《外商投資租賃業管理辦法》，外資融資租賃公司的租賃物可以為有形動產、有條件的無形資產，但未包括不動產；根據《融資租賃企業監督管理辦法》，租賃物需權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權；《金融租賃公司管理辦法》要求金融租賃公司的租賃物為適用于融資租賃交易的固定資產。

另外，《合同法》第237條中對融資租賃合同的概念進行了界定，其本質是融資與融物的結合。正是因為融資租賃公司開展的“不動產”項目往往達不到融物（即融資租賃公司獲得不動產的所有權）的要求，致使不動產融資租賃的合同效力在實務中存在極大爭議。

2018年2月22日，商務部公布《關于廢止和修改部分規章的決定》（商務部令2018年第1號），其中廢止《外商投資租賃業管理辦法》（商務部令2005年第5號）。

《外商投資租賃業管理辦法》廢止，即廢止了其對于租賃財產的規定，而根據《融資租賃企業監督管理辦法》中租賃物需權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的要求，對于外資融資租賃公司開展不動產租賃業務的合規性障礙已被打破。

不能作為融資租賃標的物的參考規定

國際租賃會計準則第16號——租賃（IFRS 16）的適用范圍為所有租賃業務（包括轉租中的使用權租賃），除了：（1）勘探或使用礦產、石油、天然氣及類似非再生資源的租賃；（2）IAS 41中由承租人持有的生物資產租賃；（3）IFRIC 12中的服務特許權協議；（4）IFRS 15中出租人讓渡的知識產權許可證；（5）IAS 38中由承租人在許可協議下持有的權利，如電影、錄像、戲劇、手稿、專利和版權。

2018年1月8日，財政部辦公廳下發《企業會計準則第21號——租賃（修訂）（征求意見稿）》，列示該準則適用于所有租賃，除了：（1）承租人通過許可使用協議取得的電影、錄像、劇本、文稿、專利和版權等項目的權利；（2）出租人授予的知識產權許可；勘探或使用礦產、石油、天然氣及類似非可再生資源的租賃，承租人承租生物資產以及采用建設經營移交等方式參與公共基礎設施建設或運營不適用本準則。

我國融資租賃公司的業務類型大多為融資性售后回租業務，直租及經營性租賃業務所占比重偏低，且經營性租賃業務中超八成為飛機租賃業務。

融資租賃行業歷經十年迅猛發展，企業數量及業務規模均已實現爆發式增長。無需太強專業性、易操作的售后回租業務是眾多租賃公司前期擴張規模的首選，而隨著近兩年資金形勢趨緊，融資租賃公司自身也面臨著融資難度增加、融資成本上升的難題，故簡單的售后回租顯然已經滿足不了行業持續發展的要求。

另外，在傳統業務領域，包括飛機租賃、設備租賃、工程機械租賃、汽車租賃等均已接近充分競爭，業務增長放緩，利潤空間也受到擠壓。

在住房租賃業務方面，雖已有部分租賃公司通過售后回租的方式參與其中，但此種模式易使出租人面臨的法律風險突出，其交易結構往往難以被認定為融資租賃業務。

由此，融資租賃公司亟需轉型，開展更接近租賃的經營性租賃業務。鑒于飛機租賃業務一般只有資金實力強且專業性強的大型融資租賃企業開展，故住房租賃無疑為更多融資租賃公司提供了開展經營性租賃業務的空間，可幫助企業培育新的利潤增長點。

雖然國家多次鼓勵發展住房租賃，但目前仍存在體制機制方面的多重障礙。對融資租賃行業而言，沉重的稅收負擔使想進入該市場的融資租賃公司望而卻步，另外，金融租賃公司更受制于資本充足率要求，很少涉足住房租賃領域。

稅負過重

融資租賃公司開展住房租賃業務要承擔多項的稅目且稅負極重，包括購進環節繳納的契稅、印花稅，持有環節產生租金后繳納的房產稅，出售環節繳納的土地增值稅等。

根據現行《中華人民共和國房產稅暫行條例》，住房租賃業務需繳納房產稅的稅率為12%。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅的計稅依據為以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額，并按司機超率累進稅率進行征收，適用稅率分為30%、40%、50%、60%。計算公式為：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

來源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理

根據1997年7月7日頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號），在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。契稅稅率為3%-5%，適用稅率則由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。

2012年12月6日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于企業已售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號），規定對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。由此，對于金融租賃公司的不動產售后回租業務僅征一道契稅，稅負較之前減半。

根據財政部、國家稅務總局下發的《關于融資租賃合同有關印花稅政策的通知》（財稅〔2015〕144號），融資租賃合同（含融資性售后回租），統一按其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五（0.05‰）的稅率計稅貼花；在融資性售后回租業務中，對承租人、出租人因出售租賃資產及購回租賃資產所簽訂的合同，不征收印花稅。

屬于經營租賃合同的，根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》，包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等財產租賃合同，按租賃金額千分之一（1‰）貼花。

房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅；其征收范圍限于城鎮的經營性房屋。

國務院于1986年9月15日頒發《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號），后于2011年1月8日根據國務院令第588號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂。

根據該《條例》第三、四條，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

土地增值稅

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》于1993年12月13日發布，自1994年1月1日起執行；后根據2011年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂。

根據該《條例》，土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

1994年1月1日發布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》給出了土地增值稅稅額的具體計算公式（公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數）：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

金融租賃公司受資本充足率約束

我國金融租賃公司接受銀監會監管，遵循《商業銀行資本管理辦法》及《金融租賃公司管理辦法》。

在資本充足率監管指標上，要求金融租賃公司資本凈額不得低于風險加權資產的8%；而開展住房租賃業務時需按照12.5倍的權重計算風險加權資產。如果嚴格按照該監管指標，將降低金融租賃公司資本充足率，較大影響其他業務的正常開展。

關于金融租賃公司開展住房租賃計12.5倍風險權重的指標，目前業內存在較大爭議，普遍認為房產應視為金融租賃公司的租賃物，而非投資不動產，故不應依照該指標計算。持反對意見的原因在于，認為金融租賃公司作為受銀監會監管的銀行業金融機構，理應嚴格遵守《商業銀行資本管理辦法》。

政策方面的不明朗，致使開展住房租賃業務極大的占用了金融租賃公司的資本，因而金融租賃公司較少進入該領域。

由于融資租賃公司開展住房租賃業務的稅負較重，因此在業務進程中很難獲取可觀的收益，主要收益將來自于房產出售之后的增值部分。

在實際業務開展中，一些融資租賃公司為了避免繳納契稅，一般不辦理過戶登記手續，而是以“網簽+抵押”的模式，出租人實際上并未取得租賃物的所有權。此種模式雖然使租賃公司免去了3%的契稅，但同時也大大增加了自身風險。融資租賃公司減輕契稅負擔還可通過拉長租賃期限的方式，雖然整體上并未降低總的契稅成本，但可使均攤到每期的成本降低，適當緩解租賃公司稅務壓力。

另外，根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號），內、外資融資租賃公司可通過轉讓股權的方式出售地產所有權，以部分規避土地增值稅。金融租賃公司由于受監管約束，不可隨意下設子公司，故不適用此種模式。

綜上，過高的稅收負擔是各類融資租賃公司繞開住房租賃業務的首要原因。未來融資租賃公司如果要進軍住房租賃市場，還需與地方政府共同探討可行的業務模式，地方政府也可給予適當的財政扶持，降低租賃公司稅務成本，推動住房租賃業務陸續開展。

附：相關政策文件列表

作者：CFL30康茜  來源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理